Каков процент с продажи квартиры если купили менее 3 лет назад

Сделки по купле-продаже недвижимости совершаются в огромных количествах каждый день. Это обусловлено различными причинами – зачастую, улучшением жилищных условий, сменой места жительства или просто желанием “чего-то новенького”.

Но немногие знают, что продажа квартиры, находившейся в собственности менее 36 месяцев, влечет за собой определенные нюансы.

Возможно ли

Законодательство не устанавливает ограничений продажи недвижимости в отношении сроков владения. Квартира может быть в собственности как десятки лет, так и пару месяцев – сделку все равно можно совершить.

Разумеется, при соблюдении действующих законов – к примеру, нельзя продавать недвижимость, ограниченную в обороте или изъятую для государственных или муниципальных нужд.

Если же объект находится в собственности гражданина, никаких проблем при продаже обычно не возникает.

Однако НК РФ предписывает продавцам жилых помещений, получившим доход от реализации, уплатить в государственный бюджет подоходный налог.

Обязанность по уплате налога существует только в случае, если объект недвижимости пробыл в собственности менее 5 лет (ранее – менее 3 лет).

Ставка налога зависит от налогового статуса гражданина. Так, для резидентов РФ, то есть постоянно пребывающих на территории РФ более 183 дней в году, ставка стандартная и составляет 13 %. Нерезидентам РФ придется выложить сумму гораздо больше – целых 30 % с дохода от продажи.

Изменения закона, регламентирующие увеличение срока с 3 до 5 лет, когда нужно уплачивать налог, не коснулись следующих ситуаций:

  • объект имущества был подарен по договору дарения, причем дарителем выступил близкий родственник одаряемого;
  • объект был получен в наследство согласно договору пожизненного содержания (ренты);
  • недвижимость расположена в кооперативном доме.

В указанных выше ситуациях срок остался прежним – то есть уплатить налог придется, если недвижимость пробыла в собственности менее 3 лет.

Для всех остальных минимальный период владения теперь составляет 5 лет, если меньше – придется заплатить в бюджет НДФЛ.

Отдельно стоит вопрос продажи квартиры менее 3 лет в собственности в ипотеку. Поскольку налог уплачивает продавец, а покупатель освобождается от его уплаты, продавец может согласиться на сделку только с условием, если цена по договору будет занижена. При этом остаток денег покупатель передает по отдельной расписке.

Здесь существует множество рисков – к примеру, при признании договора недействительным покупатель получит лишь те деньги, которые указаны в договоре.

Поэтому важно как можно грамотнее составлять расписку – только в этом случае можно будет взыскать полную сумму потраченных средств.

Как выгодно продать

Чтобы выгодно продать квартиру, необходимо знать способы, посредством которых осуществляется уменьшение налогооблагаемой базы по подоходному налогу на физических лиц. Рассмотрим существующие способы более подробно.

Способ № 1

Самый популярный и наименее хлопотный метод – это просто дождаться, когда имущество пробудет в собственности более 5 лет, или более 3 лет, если квартира была получена по наследству или в дар.

В таком случае, уже не придется платить никаких налогов, причем продавать жилье можно будет по любой цене – в том числе, и больше той, за которую оно было куплено.

Способ № 2

Подоходный налог платится с доходов, а к доходам нельзя отнести, если в результате продажи был получен убыток.

Таким образом, продав квартиру по меньшей цене, чем та, за которую она была куплена, можно полностью избежать налогового бремени.

Способ № 3

Третий способ уменьшения налогооблагаемой базы заключается в использовании имущественного вычета. Размер такого вычета по состоянию на 2018 год составляет 1 млн. Таким образом, базу можно уменьшить на 1 млн., вычтя его из продажной цены.

Пример № 1. Мусин А.В. имеет в собственности жилое помещение, которым владеет менее 3 лет. Документов, которые удостоверяют расходы на приобретение этого жилья, у Мусина не имеется. Продажная цена составляет 2,5 млн. Таким образом, единственный выход сэкономить – это воспользоваться имущ. вычетом.

Произведем необходимые расчеты:

  • 2,5 млн. — 1 млн. = 1,5 млн. – это база;
  • 1,5 млн. * 0,13 % (это ставка налога, поскольку Мусин является резидентом РФ) – получаем 195000 р.

Способ № 4

4-й способ заключается в уменьшении налоговой нагрузки посредством уменьшения налоговой базы на величину произведенных расходов. Если у гражданина имеются на руках подтверждающие документы о расходах на покупку квартиры, то базу можно уменьшить на эти расходы.

Пример № 2. Воспользуемся данными из предыдущего примера, только пусть у Мусина есть подтверждающие расходы документы. Общая сумма произведенных расходов согласно документации составляет 2 млн. рублей.

Таким образом, от продажной цены нужно вычесть расходы и умножить на налоговую ставку:

  • (2,5 млн. – 2 млн.) * 0,13 = 65000 рублей.

Мусину придется заплатить в бюджет по результатам сделки всего лишь 65000 рублей.

Способ № 5

Наконец, последний способ уменьшить расходы – просто продать квартиру по цене менее 1 млн. рублей.

Оформление

Оформление продажи квартиры, которая была во владении меньше 36 месяцев, выглядит следующим образом:

  • поиск покупателя посредством помещения объявления на одну из специализированных печатных или электронных площадок;
  • предварительное обсуждение условий предстоящей сделки;
  • заключение с выбранным контрагентом предварительного ДКП (шаг не обязательный, однако желательный);
  • осмотр жилого помещения на предмет выявления наличия существенных недостатков;
  • составление основного договора купли-продажи в сроки, регламентированные предварительным;
  • составление передаточного акта;
  • проведение взаиморасчетов с покупателем – либо наличным, либо безналичным путем;
  • посещение территориального подразделения Росреестра вместе с покупателем с целью государственной регистрации перехода права собственности.

Как видим, процедура продажи жилого помещения, которое было в собственности меньше 36 месяцев, практически ничем не отличается от стандартной.

Единственное отличие – это необходимость предоставления налоговой декларации после продажи имущества и уплаты подоходного налога.

Необходимые документы

Для регистрации сделки в регистрационных органах могут затребовать следующую документацию:

  • общегражданские паспорта заявителей, при необходимости также – ксерокопии;
  • ДКП, передаточный акт к нему;
  • все остальные документы по сделке (при наличии) – дополнительное соглашение, к примеру;
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости;
  • технический паспорт на квартиру.

Сроки и стоимость

Сроки напрямую зависят от того, насколько быстро будет найден покупатель на недвижимость. Если цена слишком высока или, наоборот, крайне занижена, это может вызвать подозрения, поэтому рекомендуется выставлять адекватный ценник.

Что касается срока заключения основного контракта, то в предварительном можно узнать такое условие. Если срок не указан, основной контракт нужно заключить в течение 1 года после предварительного.

За госрегистрацию права придется заплатить госпошлину, размер которой в 2018 году составляет 2000 рублей.

Заполнение декларации

Декларация по подоходному налогу с продажи квартиры подается по форме 3-НДФЛ в налоговый орган, осуществивший регистрацию налогоплательщика, в срок до 30 апреля года, который идет за годом продажи жилого помещения.

При этом сам налоговый сбор нужно уплатить не позднее 15 июля того года, в который была подана декларация.

Подавать налоговую декларацию можно как лично явившись в офис налоговой структуры, как и через доверенное лицо. Предоставить документ можно и дистанционно – через Почту России или через сайт налоговой.

Скачать пустой бланк декларации по форме 3-НДФЛ можно по данной ссылке.

Обратите внимание, что заполнять следует не все листы декларации, которая в общей совокупности имеет 19 страниц:

Наименование страницы

Описание

Титульная страница (1 и 2) Заполняют все налогоплательщики 1 раздел Отражается база налога и сумма дохода, которая облагается по ставке 13 % Страница А Здесь указывается прибыль, полученная из российских источников Страница Е Используется для расчета вычета Страница И Расчет имущественных вычетов, которые приведены в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (если вычет получается впервые) 6-й раздел Итоговые суммы

Заполнять декларацию можно как в электронном, так и в рукописном виде. Любые исправления не допускаются – при их наличии следует заполнить декларацию заново.

Если документ заполняется от руки, следует использовать ручку с синими или черными чернилами. Буквы должны быть заглавными печатными, в пустых клетках – прочерки (пример заполнения).

Продажа приватизированной квартиры менее 3 лет в собственности

Отметим, что законом допускается продажа только находящихся в собственности квартир. Если жилое помещение принадлежит государству или муниципалитету, возможен только обмен на равноценное жилье (при согласии наймодателя). Процедура обмена муниципального жилья регламентируется ст. 72-74 ЖК РФ.

Итак, совершить продажу квартиры, приобретенной меньше 3 лет назад, можно, однако придется заплатить подоходный налог, если есть положительная разница между продажной и покупной ценой.

Сократить расходы можно, уменьшив налоговую базу на 1 млн. (имущественный вычет) или же просто уменьшив величину доходов на сумму понесенных расходов.

Видео: Продажа имущества в собственности менее 3 лет

Комментарии 0

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *